Аренда или Ипотека? Что Выгоднее?

Аренда или Ипотека?

  Недавно я задумался – «Что выгоднее – взять квартиру в ипотеку или копить деньги на неё, снимая жильё?». Решил взять и посчитать на примере.

  Но перед тем как я начну расчёт, давай оценим общую картину. Например, большинство американцев всю жизнь проживают в съёмном жилье и не имеют по этому поводу не малейшего беспокойства. Около 40% немцев также, не имея собственного жилья, проживают на арендованных квадратных метрах, и их это тоже нисколько не беспокоит. И это при том, что ипотека в США и Европе составляет порядка 3-6% годовых! Да и цены на жильё в целом ниже, чем в России (при гораздо больших доходах населения). Но менталитет русского человека говорит: «Зачем ты отдаёшь деньги чужому дяде?! Лучше платить больше, но за своё!». А лучше ли?

  Безусловно, кто-то скажет, что иметь свой угол – это бесценно, это определённая свобода — ты не зависишь от прихотей собственника. И вообще, нельзя всю жизнь мотаться по съёмным квартирам. Особенно если у тебя большая семья и собака с котом и попугаем.

  Поэтому стоит понимать, что каждый случай индивидуален, в зависимости от возраста, дохода, семейного положения, региона проживания, менталитета и многого другого. Так что мой расчёт лишь покажет экономическую целесообразность конкретных примеров. Убеждения о том, что нужно иметь свой угол мы учитывать не будем.

Ипотека

Пример №1

  Итак, в качестве исходных данных я возьму свою ситуацию. Квартира, которую мы снимаем, стоит порядка 5 млн рублей. Платим мы за неё 30 тыс/месяц, в которые включены коммунальные платежи (порядка 6 500 руб). Несложные подсчёты подсказывают, что собственнику такая сдача квартиры в аренду приносит лишь 5.64% годовых. Конечно, квартира дорожает в стоимости, но этот рост приблизительно равен инфляции. Ну да ладно, давай перейдём к расчётам.

Исходные данные:

Стоимость квартиры: 5 000 000 руб

Аренда квартиры: 30 000 руб/мес

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Процент по депозиту: 10%

Ипотека

  При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 53 320 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).

Годы Коммунальные платежи (в месяц) Ипотека + Коммунальные(в месяц) Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 6 500 59 820 5 000 000
2 7 280 60 600 5 600 000
3 8 154 61 474 6 300 000
4 9 132 62 452 7 000 000
5 10 228 63 548 7 900 000
6 11 455 64 775 8 800 000
7 12 830 66 150 9 900 000
8 14 369 67 689 11 000 000
9 16 094 69 414 12 000 000
10 18 025 71 345 14 000 000
11 20 188 73 508 16 000 000
12 22 611 75 931 17 000 000
13 25 324 78 644 19 000 000
14 28 363 81 683 22 000 000
15 31 766 85 086 24 000 000

 

Аренда

  Если вместо этого мы выберем аренду, то у нас будет оставаться 23 320 + 6 500 = 29 820 рублей, которые мы будем каждый месяц класть на депозит (на котором, у нас, кстати, уже лежит миллион рублей первоначального взноса). Но это только в первый год. Предположим, что арендная плата за квартиру будет расти также, как и коммунальные платежи – со скоростью инфляции. В таком случае, год от года разница между платежами в случае ипотеки и платой за аренду будет сокращаться. И, согласно расчётам, уже на 9-й год плата по аренде превысит платежи по ипотеке (даже с учётом коммунальных). Квартира к тому моменту будет стоить около 12 млн. руб, а на банковском счёте будет лежать около 5 млн.

  Нужно пояснить, что, для того, чтобы сравнение ипотеки и аренды было честным, расходы при аренде я приравнял к расходам по ипотеке. Поэтому в таблице есть графа «Ипотека + Коммунальные». Эта графа для того, чтобы видеть сколько денег в «бюджете» при варианте с арендой. То есть, если в первый год мы тратили на ипотеку и коммунальные 59 820, то примем, что такая же сумма расходов в месяц и при аренде – 30 000 платим за квартиру, а оставшиеся 29 820 – отправляем в накопления.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 30 000 59 820 29 820 1 474 351 5 000 000
2 34 000 60 600 26 600 1 955 912 5 600 000
3 38 000 61 474 23 474 2 446 579 6 300 000
4 42 000 62 452 20 452 2 948 582 7 000 000
5 47 000 63 548 16 548 3 451 988 7 900 000
6 53 000 64 775 11 775 3 946 045 8 800 000
7 59 000 66 150 7 150 4 431 661 9 900 000
8 66 000 67 689 1 689 4 897 518 11 000 000
9 74 000 69 414 отрицательная 5 388 929 12 000 000
10 83 000 71 345 отрицательная 5 929 647 14 000 000
11 93 000 73 508 отрицательная 6 524 620 16 000 000
12 100 000 75 931 отрицательная 7 179 291 17 000 000
13 120 000 78 644 отрицательная 7 899 652 19 000 000
14 130 000 81 683 отрицательная 8 692 293 22 000 000
15 150 000 85 086 отрицательная 9 564 466 24 000 000

 

  То есть, при имеющихся входных данных получается, что в данном случае ипотека получается выгоднее, чем аренда и накопление с последующим инвестированием.

Теперь посмотрим под другим углом. Пример №2

  Сейчас мы рассмотрели вариант, при котором объектом аренды и ипотеки была одна и та же квартира. А что если, проживая в этой квартире, я буду копить на квартиру, которая стоит в 2 раза дешевле? К тому же, мне не нужно платить аренду в 30 000 рублей, ведь в двухкомнатной квартире я проживаю не один. Поэтому мой вклад сейчас составляет 7 500 рублей. Кроме того, небольшой банковский депозит, который мы рассматривали в предыдущем варианте, заменим на портфельные инвестиции, с расчётным доходом 2% в месяц (согласно моему финансовому плану).

Итак, дано:

Стоимость квартиры: 2 500 000 руб

Аренда квартиры: 7 500 руб/мес

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Инвестиции: 2% в месяц

Ипотека

  При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 26 659 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).

Годы Коммунальные платежи (в месяц) Ипотека + Коммунальные(в месяц) Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 6 500 33 159 2 500 000
2 7 280 33 939 2 800 000
3 8 154 34 813 3 100 000
4 9 132 35 791 3 500 000
5 10 228 36 887 3 900 000
6 11 455 38 114 4 400 000
7 12 830 39 489 4 900 000
8 14 369 41 028 5 500 000
9 16 094 42 753 6 200 000
10 18 025 44 684 6 900 000
11 20 188 46 847 7 800 000
12 22 611 49 270 8 700 000
13 25 324 51 983 9 700 000
14 28 363 55 022 11 000 000
15 31 766 62 237 12 000 000

 

Аренда

  Если вместо этого я выберу аренду, то у меня будет оставаться 19 159 + 6 500 = 25 659 рублей, которые я буду каждый месяц добавлять в свой инвест-портфель (составляющий полмиллиона рублей, которые в случае ипотеки должны были пойти на первоначальный взнос). Откладываемая сумма будет год от года уменьшаться из-за роста цен на аренду, но не так сильно как в первом примере. И, в отличие от первого примера, насобирать на заявленную квартиру я смогу уже на 5-й год накоплений.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 4 533 246 3 900 000
6 13 000 38 114 25 114 6 086 086 4 400 000
7 15 000 39 489 24 489 8 047 075 4 900 000
8 17 000 41 028 24 028 10 527 908 5 500 000
9 19 000 42 753 23 753 13 670 507 6 200 000
10 21 000 44 684 23 684 17 655 161 6 900 000
11 23 000 46 847 23 847 22 710 851 7 800 000
12 26 000 49 270 23 270 29 114 944 8 700 000
13 29 000 51 983 22 983 37 233 037 9 700 000
14 33 000 55 022 22 022 47 515 850 11 000 000
15 37 000 58 425 21 425 61 822 160 12 000 000

 

  Но фокус в том, что при таких условиях мне будет выгоднее продолжать снимать квартиру! Суди сам – если я буду продолжать арендовать квартиру, к концу срока у меня будет 61 822 160 рублей, а данная квартира будет стоить 12 млн рублей. То есть, моих накоплений хватит на 5 таких квартир!

  Если же я куплю квартиру на 5-м году накоплений, то к концу срока у меня будет квартира и 19 833 466 рублей на счету, на которые я смогу купить лишь ещё одну квартиру.

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 633 246 (осталось после покупки квартиры) 3 900 000
6 38 114 26 659 1 160 661 4 400 000
7 39 489 26 659 1 829 552 4 900 000
8 41 028 26 659 2 677 867 5 500 000
9 42 753 26 659 3 753 736 6 200 000
10 44 684 26 659 5 118 198 6 900 000
11 46 847 26 659 6 848 666 7 800 000
12 49 270 26 659 9 043 317 8 700 000
13 51 983 26 659 11 826 665 9 700 000
14 55 022 26 659 15 356 624 11 000 000
15 58 425 26 659 19 833 466 12 000 000

 

  То есть, при заявленных условиях аренда выгоднее, и задумываться о покупке собственного жилья не имеет смысла. Покупка жилья в таких условиях просто нецелесообразна. При таких условиях, в идеале стоит прожить всю жизнь на арендованных квадратных метрах. Ну, или пока условия не ухудшатся – сильно увеличится инфляция или уменьшится инвестиционный доход.

Ипотека прикол

Вывод

  Так что же выгоднее – аренда или всё-таки ипотека? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Для ответа на этот вопрос нужно учесть 3 параметра, которые мы будем иметь на входе – процент инфляции, ставка по ипотечному кредиту и инвестиционные перспективы (процент, под который ты сможешь инвестировать накопления в случае аренды). Аксиома проста – чем больше инфляция и чем меньше ставка по ипотеке и инвестиционные перспективы – тем выгоднее будет ипотека. И, наоборот, — при небольшой инфляции, высокой ставке по ипотеке и хороших инвестиционных перспективах, выгоднее будет аренда. Особенно если эта аренда недорогая.

  Общая рекомендация такая – если твой инвестиционный доход более чем процент инфляции + 6%, то тебе не стоит задумываться о покупке квартиры. Разве что, есть огромное желание иметь свой угол. Но, в таком случае, покупка квартиры – это потеря выгоды.

  Надеюсь, эта статья поможет тебе определиться с выбором, друг! Можешь попробовать сам поиграть с цифрами, используя специализированный калькулятор.

  Уютного тебе жилья и хороших соседей!

Хочешь быть в курсе новостей блога?
Тогда подпишись!

Введи e-mail:




13 комментариев

  1. Алина:

    Уважаемый Игорь!
    У Вас все цифры и подсчеты, а человеческий фактор где? уют, который ты можешь создать только в своей квартире или доме?чувство хозяина наконец? Спать всю жизнь на чужих кроватях, переезжать с места на место. За бугром там строят жилье специально для сдачи в аренду и ты там можешь прожить всю свою жизнь, а у нас тебя могут выгнать в любой момент. Я за свое жилье,как заводить семью и рожать детей на чужой территории. Ведь ребенок требует свой обустроенный угол. А Вы рассуждаете с точки зрения голых цифр и холостяцкой жизни. Вы ведь холостяк? Ведь я не ошиблась?

    • AlphaInvestor:

      Не ошиблись. Я ещё молод и не хочу заводить семью, пока не обеспечу себе тот уровень достатка, который позволит мне стать более-менее финансово независимым. Имея семью это будет сделать тяжелее.
      И да, я рассуждаю с точки зрения голых цифр, и в статье об этом написано — «мой расчёт лишь покажет экономическую целесообразность конкретных примеров. Убеждения о том, что нужно иметь свой угол мы учитывать не будем.»
      Но всё же, думаю, что в случае, когда аренда выгоднее покупки собственного жилья, даже имея семью и детей можно позволить себе жить на арендованных квадратных метрах. Даже если и придётся переехать раз в пять-десять лет, то это не такая уж проблема в сравнении с выгодами, которые мы получим.
      Я никого ни к чему не призываю, лишь показываю голые цифры. Дальше каждый пусть решает сам.

      • Алексей:

        «Не ошиблись. Я ещё молод и не хочу заводить семью, пока не обеспечу себе тот уровень достатка, который позволит мне стать более-менее финансово независимым. Имея семью это будет сделать тяжелее»

        Я тоже так думал раньше, а потом женился и наоборот все только лучше стало…еще долго сомневался и боялся ребенка, 4 года, смогу ли обеспечить его…а потом родился сын и я стал богаче и в личном и в финансовом плане…так складывалась ситуация и когда становится больше ответственности, волей-неволей начинаешь замечать и использовать открывающиеся возможности. Иначе, довольно сложно остановиться и решить…что вот, сейчас я готов…

        Но это надо все на своем опыте пройти:) Если момент для создания семьи сложится и найдется та самая…то лучше его не упускать.

        лирическое отступление.

        • AlphaInvestor:

          Значит повезло с женой 🙂 Ведь хорошая жена делает мужчину сильнее)

          На данный момент я не могу понять, как рождение ребёнка может мне поспособствовать в обретении финансовой свободы?! Думаю, на данный момент, это бы сильно замедлило (а то и вовсе — остановило бы) моё финансовое развитие.

          Может через год-другой я соглашусь с тем, что семейная жизнь вдохновляет меня, но прямо сейчас эта мысль не может прижиться в моей голове. Хотя может дело в моём нынешнем образе жизни, в котором нет места детям)) То есть, с появлением ребёнка всё придётся кардинально менять, и к чему это приведёт — я не могу себе даже представить. Это буду уже не я, а другой человек.

          • Алексей:

            Вот я тоже так раньше думал, точно также…женился в 25, а ребенок родился почти в 29….до 28 боялся как смогу прокормить неработающую жену, сына, 2 машины, несколько кредитов скромную зарплату в 100 тр в месяц. А когда узнал, что будет пополнение, сразу как-то начал замечать и использовать возможности, оказалось, что деньги под ногами и среднемесячный доход вырос до 300 тр примерно…иногда больше, иногда меньше. Сытый был год, во многом благодаря легким деньгам Форекс Тренда. Сейчас посложнее, но навыки то и мышление остались:))

            Конечно, жизнь меняется, но это как-то естественно происходит.

            Но считаю, что всё равно надо свой путь пройти. Просто знай, что так может быть:)) и вероятно, будет, когда время придет. Я тоже раньше не верил, когда друзья рассказывали о радости отцовства…а вот сейчас сам рассказываю….

          • AlphaInvestor:

            Ок, буду иметь в виду 🙂

  2. Григорий:

    Игорь, добрый день. Превосходная статья, очень актуальная для большинства населения. У тебя показаны полярные расчёты, но жизнь всегда вносит свои коррективы, например в первом случае ипотека кажется выгодным решением, но если учесть нынешнее положение нашей экономики, то становится очевидно, что брать на себя бремя в 60тыс ежемесячно… это надо быть на 100% уверенным что такая сумма ВСЕГДА будет сгенерирована, ведь с ипотекой не получится так как с накоплением( в этом месяце у меня форс-мажор не смогу отложить на дерозит 29тыс, отложу 15тыс например). Да и покупателей на рынке недвижимости стало гораздо меньше(реальные доходы населения, к сожалению, не растут, в отличии от цен на товары первой необходимости), как следствие цены на недвижимость не повышаются такими темпами, какими растёт инфляция, если вообще повышаются. Плюс ЦБ может выкинуть фокус с ключевой ставкой, аналогичный прошлогоднему, в таком случае банковский депозит будет уже не 10%. Вкупе все эти факторы могут существенно покачнуть чашу весов в сторону накопления.
    Но опять же, всё не так однозначно: во втором примере, целевая доходность в высокорисковых инструментах может быть не достигнута(на то они и высокорисковые), даже более того может быть получен убыток. Этот фактор делает ипотечный кредит более привлекательным, чем при начальных условиях.
    Поэтому однозначного ответа на вопрос, что же всё-таки лучше, ипотека или накопления, я думаю, не существует. Слишком уж велики временные рамки, и множество непредсказуемых факторов.
    В любом случае, как бы то ни было, прежде чем брать какой либо займ в банке, а уж тем более ипотечный нужно 100500 раз подумать. Ведь как говорится:- «Берёшь чужие, а отдаёшь свои»

    • AlphaInvestor:

      Приветствую, Григорий! Благодарю за ёмкий комментарий!
      «Берёшь чужие и на время, отдаёшь свои и навсегда» — никогда не нравилась эта поговорка, потому что она не логична. Если берёшь чужие на время, значит потом эти же чужие и отдаёшь, а вовсе не свои 🙂
      В остальном согласен. Хотя значение нынешнего положения дел, думаю, особо не стоит переоценивать — за 15 лет ещё многое поменяется (а вот в какую сторону — неизвестно).

  3. Алексей:

    Спасибо за статью, очень интересно! сам хотел написать что-то подобное…

    С точки зрения математики мне кажется, что жилье так не дорожает сильно и инфляция на недвигу своя…а не официальная 10-15%. подорожание с 5 до 24 млн через 15 лет — штука маловероятная, а если квартира еще не новая, то постепенно будет только дешеветь из-за износа дома. Дорожают квартиры первые 3-5 лет после постройки дома, когда инфраструктура района развивается. Посмотри, сколько стоили квартиры в начале 2000 в рублях и сколько сейчас там же…

    Постепенно я начинаю разделять мнение, что аренда выгоднее собственности, если планомерно растить инвестиционный капитал и раскладывать его по разным полочкам.

    • AlphaInvestor:

      Спасибо за комментарий, Алексей!

      В 2000 году средняя цена за квадратный метр в Петербурге была около 10 000 рублей. Сейчас около 100 000 рублей. Так что, думаю, с 5 до 24 млн за 15 лет — это вполне реально. Да, износ дома я не учитывал, но, на мой взгляд, 15 лет на цену кардинально не повлияют.

  4. Дженнифер Рафф:

    Я Дженнифер Рафф по имени. Я живу в США, я хочу использовать эту среду, чтобы предупредить всех искателей кредита быть очень осторожным, потому что есть мошенники everywhere.Few месяцев назад я был в финансовом отношении напряженными, и из-за моего отчаяния я SCAMMED несколькими онлайн кредиторов. Я почти потерял надежду, пока мой друг не называют меня очень надежного кредитора под названием Mr.Larry Скотт, который одолжит мне необеспеченный кредит в размере $ 85 000 под 2 часов без какого-либо стресса. Если вы нуждаетесь в какой-либо вид кредита просто связаться с ним прямо сейчас с помощью: scottlarry816@gmail.com Я использую эту среду, чтобы предупредить всех искателей кредита из-за ада я прошел через в руках этих нечестных кредиторов. И я не хочу даже моего врага, чтобы пройти через такой ад, что я прошел через в руках этих мошеннических онлайн кредиторов, я также хочу, чтобы ты помог мне передать эту информацию другим лицам, которые также нуждаются в кредит, как только вы также получить кредит от Mr.Larry Скотта я молюсь, чтобы Бог должен дать ему долгую жизнь.

    Бог благословит его навсегда.

    Дженнифер Рафф

  5. RublikBublik:

    Всегда к ипотеке относятся насторожено, скорее всего потому что прошлое поколение не жалует ипотеку. Брать ипотеку и долго её выплачивать смущает и меня в том числе. Все вроде бы ничего: ты берёшь квартиру и она уже твоя, а ты просто выплачиваешь. Но как посчитаешь сколько ты переплатишь по ипотеке, как-то становится не по себе. Я за вариант снимать, а потом просто купить, мне кажется так выйдет дешевле. Имхо

    • AlphaInvestor:

      Вполне возможно, что так выйдет дешевле. Но только при условии, что во время аренды, Вы будете регулярно откладывать деньги и эффективно их инвестировать.

Комментировать