2015-09-09
AlphaInvestor
Недавно я задумался – «Что выгоднее – взять квартиру в ипотеку или копить деньги на неё, снимая жильё?». Решил взять и посчитать на примере.
Но перед тем как я начну расчёт, давай оценим общую картину. Например, большинство американцев всю жизнь проживают в съёмном жилье и не имеют по этому поводу не малейшего беспокойства. Около 40% немцев также, не имея собственного жилья, проживают на арендованных квадратных метрах, и их это тоже нисколько не беспокоит. И это при том, что ипотека в США и Европе составляет порядка 3-6% годовых! Да и цены на жильё в целом ниже, чем в России (при гораздо больших доходах населения). Но менталитет русского человека говорит: «Зачем ты отдаёшь деньги чужому дяде?! Лучше платить больше, но за своё!». А лучше ли?
Безусловно, кто-то скажет, что иметь свой угол – это бесценно, это определённая свобода — ты не зависишь от прихотей собственника. И вообще, нельзя всю жизнь мотаться по съёмным квартирам. Особенно если у тебя большая семья и собака с котом и попугаем.
Поэтому стоит понимать, что каждый случай индивидуален, в зависимости от возраста, дохода, семейного положения, региона проживания, менталитета и многого другого. Так что мой расчёт лишь покажет экономическую целесообразность конкретных примеров. Убеждения о том, что нужно иметь свой угол мы учитывать не будем.
Пример №1
Итак, в качестве исходных данных я возьму свою ситуацию. Квартира, которую мы снимаем, стоит порядка 5 млн рублей. Платим мы за неё 30 тыс/месяц, в которые включены коммунальные платежи (порядка 6 500 руб). Несложные подсчёты подсказывают, что собственнику такая сдача квартиры в аренду приносит лишь 5.64% годовых. Конечно, квартира дорожает в стоимости, но этот рост приблизительно равен инфляции. Ну да ладно, давай перейдём к расчётам.
Исходные данные:
Стоимость квартиры: 5 000 000 руб
Аренда квартиры: 30 000 руб/мес
Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)
Ставка по ипотеке: 14%
Первоначальный взнос: 20%
Срок ипотеки: 15 лет
Инфляция: 12%
Процент по депозиту: 10%
Ипотека
При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 53 320 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).
| Годы | Коммунальные платежи (в месяц) | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
| 1 | 6 500 | 59 820 | 5 000 000 |
| 2 | 7 280 | 60 600 | 5 600 000 |
| 3 | 8 154 | 61 474 | 6 300 000 |
| 4 | 9 132 | 62 452 | 7 000 000 |
| 5 | 10 228 | 63 548 | 7 900 000 |
| 6 | 11 455 | 64 775 | 8 800 000 |
| 7 | 12 830 | 66 150 | 9 900 000 |
| 8 | 14 369 | 67 689 | 11 000 000 |
| 9 | 16 094 | 69 414 | 12 000 000 |
| 10 | 18 025 | 71 345 | 14 000 000 |
| 11 | 20 188 | 73 508 | 16 000 000 |
| 12 | 22 611 | 75 931 | 17 000 000 |
| 13 | 25 324 | 78 644 | 19 000 000 |
| 14 | 28 363 | 81 683 | 22 000 000 |
| 15 | 31 766 | 85 086 | 24 000 000 |
Аренда
Если вместо этого мы выберем аренду, то у нас будет оставаться 23 320 + 6 500 = 29 820 рублей, которые мы будем каждый месяц класть на депозит (на котором, у нас, кстати, уже лежит миллион рублей первоначального взноса). Но это только в первый год. Предположим, что арендная плата за квартиру будет расти также, как и коммунальные платежи – со скоростью инфляции. В таком случае, год от года разница между платежами в случае ипотеки и платой за аренду будет сокращаться. И, согласно расчётам, уже на 9-й год плата по аренде превысит платежи по ипотеке (даже с учётом коммунальных). Квартира к тому моменту будет стоить около 12 млн. руб, а на банковском счёте будет лежать около 5 млн.
Нужно пояснить, что, для того, чтобы сравнение ипотеки и аренды было честным, расходы при аренде я приравнял к расходам по ипотеке. Поэтому в таблице есть графа «Ипотека + Коммунальные». Эта графа для того, чтобы видеть сколько денег в «бюджете» при варианте с арендой. То есть, если в первый год мы тратили на ипотеку и коммунальные 59 820, то примем, что такая же сумма расходов в месяц и при аренде – 30 000 платим за квартиру, а оставшиеся 29 820 – отправляем в накопления.
| Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
| 1 | 30 000 | 59 820 | 29 820 | 1 474 351 | 5 000 000 |
| 2 | 34 000 | 60 600 | 26 600 | 1 955 912 | 5 600 000 |
| 3 | 38 000 | 61 474 | 23 474 | 2 446 579 | 6 300 000 |
| 4 | 42 000 | 62 452 | 20 452 | 2 948 582 | 7 000 000 |
| 5 | 47 000 | 63 548 | 16 548 | 3 451 988 | 7 900 000 |
| 6 | 53 000 | 64 775 | 11 775 | 3 946 045 | 8 800 000 |
| 7 | 59 000 | 66 150 | 7 150 | 4 431 661 | 9 900 000 |
| 8 | 66 000 | 67 689 | 1 689 | 4 897 518 | 11 000 000 |
| 9 | 74 000 | 69 414 | отрицательная | 5 388 929 | 12 000 000 |
| 10 | 83 000 | 71 345 | отрицательная | 5 929 647 | 14 000 000 |
| 11 | 93 000 | 73 508 | отрицательная | 6 524 620 | 16 000 000 |
| 12 | 100 000 | 75 931 | отрицательная | 7 179 291 | 17 000 000 |
| 13 | 120 000 | 78 644 | отрицательная | 7 899 652 | 19 000 000 |
| 14 | 130 000 | 81 683 | отрицательная | 8 692 293 | 22 000 000 |
| 15 | 150 000 | 85 086 | отрицательная | 9 564 466 | 24 000 000 |
То есть, при имеющихся входных данных получается, что в данном случае ипотека получается выгоднее, чем аренда и накопление с последующим инвестированием.
Теперь посмотрим под другим углом. Пример №2
Сейчас мы рассмотрели вариант, при котором объектом аренды и ипотеки была одна и та же квартира. А что если, проживая в этой квартире, я буду копить на квартиру, которая стоит в 2 раза дешевле? К тому же, мне не нужно платить аренду в 30 000 рублей, ведь в двухкомнатной квартире я проживаю не один. Поэтому мой вклад сейчас составляет 7 500 рублей. Кроме того, небольшой банковский депозит, который мы рассматривали в предыдущем варианте, заменим на портфельные инвестиции, с расчётным доходом 2% в месяц (согласно моему финансовому плану).
Итак, дано:
Стоимость квартиры: 2 500 000 руб
Аренда квартиры: 7 500 руб/мес
Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, а при аренде – включены в стоимость)
Ставка по ипотеке: 14%
Первоначальный взнос: 20%
Срок ипотеки: 15 лет
Инфляция: 12%
Инвестиции: 2% в месяц
Ипотека
При аннуитетных платежах получается, что фиксированная плата по ипотечному кредиту составит 26 659 рублей/месяц. Плюс плата за коммунальные услуги – 6 500 рублей, которая будет расти из года в год (допустим, повышение будет равно инфляции).
| Годы | Коммунальные платежи (в месяц) | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
| 1 | 6 500 | 33 159 | 2 500 000 |
| 2 | 7 280 | 33 939 | 2 800 000 |
| 3 | 8 154 | 34 813 | 3 100 000 |
| 4 | 9 132 | 35 791 | 3 500 000 |
| 5 | 10 228 | 36 887 | 3 900 000 |
| 6 | 11 455 | 38 114 | 4 400 000 |
| 7 | 12 830 | 39 489 | 4 900 000 |
| 8 | 14 369 | 41 028 | 5 500 000 |
| 9 | 16 094 | 42 753 | 6 200 000 |
| 10 | 18 025 | 44 684 | 6 900 000 |
| 11 | 20 188 | 46 847 | 7 800 000 |
| 12 | 22 611 | 49 270 | 8 700 000 |
| 13 | 25 324 | 51 983 | 9 700 000 |
| 14 | 28 363 | 55 022 | 11 000 000 |
| 15 | 31 766 | 62 237 | 12 000 000 |
Аренда
Если вместо этого я выберу аренду, то у меня будет оставаться 19 159 + 6 500 = 25 659 рублей, которые я буду каждый месяц добавлять в свой инвест-портфель (составляющий полмиллиона рублей, которые в случае ипотеки должны были пойти на первоначальный взнос). Откладываемая сумма будет год от года уменьшаться из-за роста цен на аренду, но не так сильно как в первом примере. И, в отличие от первого примера, насобирать на заявленную квартиру я смогу уже на 5-й год накоплений.
| Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
| 1 | 7 500 | 33 159 | 25 659 | 978 262 | 2 500 000 |
| 2 | 8 400 | 33 939 | 25 539 | 1 583 204 | 2 800 000 |
| 3 | 9 400 | 34 813 | 25 413 | 2 348 721 | 3 100 000 |
| 4 | 11 000 | 35 791 | 24 791 | 3 311 246 | 3 500 000 |
| 5 | 12 000 | 36 887 | 24 887 | 4 533 246 | 3 900 000 |
| 6 | 13 000 | 38 114 | 25 114 | 6 086 086 | 4 400 000 |
| 7 | 15 000 | 39 489 | 24 489 | 8 047 075 | 4 900 000 |
| 8 | 17 000 | 41 028 | 24 028 | 10 527 908 | 5 500 000 |
| 9 | 19 000 | 42 753 | 23 753 | 13 670 507 | 6 200 000 |
| 10 | 21 000 | 44 684 | 23 684 | 17 655 161 | 6 900 000 |
| 11 | 23 000 | 46 847 | 23 847 | 22 710 851 | 7 800 000 |
| 12 | 26 000 | 49 270 | 23 270 | 29 114 944 | 8 700 000 |
| 13 | 29 000 | 51 983 | 22 983 | 37 233 037 | 9 700 000 |
| 14 | 33 000 | 55 022 | 22 022 | 47 515 850 | 11 000 000 |
| 15 | 37 000 | 58 425 | 21 425 | 61 822 160 | 12 000 000 |
Но фокус в том, что при таких условиях мне будет выгоднее продолжать снимать квартиру! Суди сам – если я буду продолжать арендовать квартиру, к концу срока у меня будет 61 822 160 рублей, а данная квартира будет стоить 12 млн рублей. То есть, моих накоплений хватит на 5 таких квартир!
Если же я куплю квартиру на 5-м году накоплений, то к концу срока у меня будет квартира и 19 833 466 рублей на счету, на которые я смогу купить лишь ещё одну квартиру.
| Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
| 1 | 7 500 | 33 159 | 25 659 | 978 262 | 2 500 000 |
| 2 | 8 400 | 33 939 | 25 539 | 1 583 204 | 2 800 000 |
| 3 | 9 400 | 34 813 | 25 413 | 2 348 721 | 3 100 000 |
| 4 | 11 000 | 35 791 | 24 791 | 3 311 246 | 3 500 000 |
| 5 | 12 000 | 36 887 | 24 887 | 633 246 (осталось после покупки квартиры) | 3 900 000 |
| 6 | — | 38 114 | 26 659 | 1 160 661 | 4 400 000 |
| 7 | — | 39 489 | 26 659 | 1 829 552 | 4 900 000 |
| 8 | — | 41 028 | 26 659 | 2 677 867 | 5 500 000 |
| 9 | — | 42 753 | 26 659 | 3 753 736 | 6 200 000 |
| 10 | — | 44 684 | 26 659 | 5 118 198 | 6 900 000 |
| 11 | — | 46 847 | 26 659 | 6 848 666 | 7 800 000 |
| 12 | — | 49 270 | 26 659 | 9 043 317 | 8 700 000 |
| 13 | — | 51 983 | 26 659 | 11 826 665 | 9 700 000 |
| 14 | — | 55 022 | 26 659 | 15 356 624 | 11 000 000 |
| 15 | — | 58 425 | 26 659 | 19 833 466 | 12 000 000 |
То есть, при заявленных условиях аренда выгоднее, и задумываться о покупке собственного жилья не имеет смысла. Покупка жилья в таких условиях просто нецелесообразна. При таких условиях, в идеале стоит прожить всю жизнь на арендованных квадратных метрах. Ну, или пока условия не ухудшатся – сильно увеличится инфляция или уменьшится инвестиционный доход.
Вывод
Так что же выгоднее – аренда или всё-таки ипотека? Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Для ответа на этот вопрос нужно учесть 3 параметра, которые мы будем иметь на входе – процент инфляции, ставка по ипотечному кредиту и инвестиционные перспективы (процент, под который ты сможешь инвестировать накопления в случае аренды). Аксиома проста – чем больше инфляция и чем меньше ставка по ипотеке и инвестиционные перспективы – тем выгоднее будет ипотека. И, наоборот, — при небольшой инфляции, высокой ставке по ипотеке и хороших инвестиционных перспективах, выгоднее будет аренда. Особенно если эта аренда недорогая.
Общая рекомендация такая – если твой инвестиционный доход более чем процент инфляции + 6%, то тебе не стоит задумываться о покупке квартиры. Разве что, есть огромное желание иметь свой угол. Но, в таком случае, покупка квартиры – это потеря выгоды.
Надеюсь, эта статья поможет тебе определиться с выбором, друг! Можешь попробовать сам поиграть с цифрами, используя специализированный калькулятор.
Уютного тебе жилья и хороших соседей!
Рубрика: 
Метки: 
Уважаемый Игорь!
У Вас все цифры и подсчеты, а человеческий фактор где? уют, который ты можешь создать только в своей квартире или доме?чувство хозяина наконец? Спать всю жизнь на чужих кроватях, переезжать с места на место. За бугром там строят жилье специально для сдачи в аренду и ты там можешь прожить всю свою жизнь, а у нас тебя могут выгнать в любой момент. Я за свое жилье,как заводить семью и рожать детей на чужой территории. Ведь ребенок требует свой обустроенный угол. А Вы рассуждаете с точки зрения голых цифр и холостяцкой жизни. Вы ведь холостяк? Ведь я не ошиблась?
Не ошиблись. Я ещё молод и не хочу заводить семью, пока не обеспечу себе тот уровень достатка, который позволит мне стать более-менее финансово независимым. Имея семью это будет сделать тяжелее.
И да, я рассуждаю с точки зрения голых цифр, и в статье об этом написано — «мой расчёт лишь покажет экономическую целесообразность конкретных примеров. Убеждения о том, что нужно иметь свой угол мы учитывать не будем.»
Но всё же, думаю, что в случае, когда аренда выгоднее покупки собственного жилья, даже имея семью и детей можно позволить себе жить на арендованных квадратных метрах. Даже если и придётся переехать раз в пять-десять лет, то это не такая уж проблема в сравнении с выгодами, которые мы получим.
Я никого ни к чему не призываю, лишь показываю голые цифры. Дальше каждый пусть решает сам.
«Не ошиблись. Я ещё молод и не хочу заводить семью, пока не обеспечу себе тот уровень достатка, который позволит мне стать более-менее финансово независимым. Имея семью это будет сделать тяжелее»
Я тоже так думал раньше, а потом женился и наоборот все только лучше стало…еще долго сомневался и боялся ребенка, 4 года, смогу ли обеспечить его…а потом родился сын и я стал богаче и в личном и в финансовом плане…так складывалась ситуация и когда становится больше ответственности, волей-неволей начинаешь замечать и использовать открывающиеся возможности. Иначе, довольно сложно остановиться и решить…что вот, сейчас я готов…
Но это надо все на своем опыте пройти:) Если момент для создания семьи сложится и найдется та самая…то лучше его не упускать.
лирическое отступление.
Значит повезло с женой 🙂 Ведь хорошая жена делает мужчину сильнее)
На данный момент я не могу понять, как рождение ребёнка может мне поспособствовать в обретении финансовой свободы?! Думаю, на данный момент, это бы сильно замедлило (а то и вовсе — остановило бы) моё финансовое развитие.
Может через год-другой я соглашусь с тем, что семейная жизнь вдохновляет меня, но прямо сейчас эта мысль не может прижиться в моей голове. Хотя может дело в моём нынешнем образе жизни, в котором нет места детям)) То есть, с появлением ребёнка всё придётся кардинально менять, и к чему это приведёт — я не могу себе даже представить. Это буду уже не я, а другой человек.
Вот я тоже так раньше думал, точно также…женился в 25, а ребенок родился почти в 29….до 28 боялся как смогу прокормить неработающую жену, сына, 2 машины, несколько кредитов скромную зарплату в 100 тр в месяц. А когда узнал, что будет пополнение, сразу как-то начал замечать и использовать возможности, оказалось, что деньги под ногами и среднемесячный доход вырос до 300 тр примерно…иногда больше, иногда меньше. Сытый был год, во многом благодаря легким деньгам Форекс Тренда. Сейчас посложнее, но навыки то и мышление остались:))
Конечно, жизнь меняется, но это как-то естественно происходит.
Но считаю, что всё равно надо свой путь пройти. Просто знай, что так может быть:)) и вероятно, будет, когда время придет. Я тоже раньше не верил, когда друзья рассказывали о радости отцовства…а вот сейчас сам рассказываю….
Ок, буду иметь в виду 🙂
Игорь, добрый день. Превосходная статья, очень актуальная для большинства населения. У тебя показаны полярные расчёты, но жизнь всегда вносит свои коррективы, например в первом случае ипотека кажется выгодным решением, но если учесть нынешнее положение нашей экономики, то становится очевидно, что брать на себя бремя в 60тыс ежемесячно… это надо быть на 100% уверенным что такая сумма ВСЕГДА будет сгенерирована, ведь с ипотекой не получится так как с накоплением( в этом месяце у меня форс-мажор не смогу отложить на дерозит 29тыс, отложу 15тыс например). Да и покупателей на рынке недвижимости стало гораздо меньше(реальные доходы населения, к сожалению, не растут, в отличии от цен на товары первой необходимости), как следствие цены на недвижимость не повышаются такими темпами, какими растёт инфляция, если вообще повышаются. Плюс ЦБ может выкинуть фокус с ключевой ставкой, аналогичный прошлогоднему, в таком случае банковский депозит будет уже не 10%. Вкупе все эти факторы могут существенно покачнуть чашу весов в сторону накопления.
Но опять же, всё не так однозначно: во втором примере, целевая доходность в высокорисковых инструментах может быть не достигнута(на то они и высокорисковые), даже более того может быть получен убыток. Этот фактор делает ипотечный кредит более привлекательным, чем при начальных условиях.
Поэтому однозначного ответа на вопрос, что же всё-таки лучше, ипотека или накопления, я думаю, не существует. Слишком уж велики временные рамки, и множество непредсказуемых факторов.
В любом случае, как бы то ни было, прежде чем брать какой либо займ в банке, а уж тем более ипотечный нужно 100500 раз подумать. Ведь как говорится:- «Берёшь чужие, а отдаёшь свои»
Приветствую, Григорий! Благодарю за ёмкий комментарий!
«Берёшь чужие и на время, отдаёшь свои и навсегда» — никогда не нравилась эта поговорка, потому что она не логична. Если берёшь чужие на время, значит потом эти же чужие и отдаёшь, а вовсе не свои 🙂
В остальном согласен. Хотя значение нынешнего положения дел, думаю, особо не стоит переоценивать — за 15 лет ещё многое поменяется (а вот в какую сторону — неизвестно).
Спасибо за статью, очень интересно! сам хотел написать что-то подобное…
С точки зрения математики мне кажется, что жилье так не дорожает сильно и инфляция на недвигу своя…а не официальная 10-15%. подорожание с 5 до 24 млн через 15 лет — штука маловероятная, а если квартира еще не новая, то постепенно будет только дешеветь из-за износа дома. Дорожают квартиры первые 3-5 лет после постройки дома, когда инфраструктура района развивается. Посмотри, сколько стоили квартиры в начале 2000 в рублях и сколько сейчас там же…
Постепенно я начинаю разделять мнение, что аренда выгоднее собственности, если планомерно растить инвестиционный капитал и раскладывать его по разным полочкам.
Спасибо за комментарий, Алексей!
В 2000 году средняя цена за квадратный метр в Петербурге была около 10 000 рублей. Сейчас около 100 000 рублей. Так что, думаю, с 5 до 24 млн за 15 лет — это вполне реально. Да, износ дома я не учитывал, но, на мой взгляд, 15 лет на цену кардинально не повлияют.
Всегда к ипотеке относятся насторожено, скорее всего потому что прошлое поколение не жалует ипотеку. Брать ипотеку и долго её выплачивать смущает и меня в том числе. Все вроде бы ничего: ты берёшь квартиру и она уже твоя, а ты просто выплачиваешь. Но как посчитаешь сколько ты переплатишь по ипотеке, как-то становится не по себе. Я за вариант снимать, а потом просто купить, мне кажется так выйдет дешевле. Имхо
Вполне возможно, что так выйдет дешевле. Но только при условии, что во время аренды, Вы будете регулярно откладывать деньги и эффективно их инвестировать.