Статья стороннего автора

Когда клиент получил от банка одобрение по ипотеке, ему следует начинать искать квартиру для покупки в заданном ценовом диапазоне. На поиск подходящего объекта недвижимости банки дают срок до 90 дней. Отсчет начинается с даты уведомления клиента об одобрении (по смс, телефону или электронной почте). Более точную информацию об указанном сроке можно уточнить у кредитного менеджера. Поиск можно осуществлять самостоятельно или с риэлтором (в зависимости от своих финансовых возможностей).

Как найти квартиру для покупки в ипотеку

Основные требования банков к квартирам по ипотеке

Перед поиском объекта недвижимости следует уточнить у специалиста кредитного отдела требования к жилью для покупки в ипотеку. В большинстве случаев критерии такие:
 

• в квартире есть водоснабжение, электричество, канализация
• объект соответствует обмерам БТИ
• жилье имеет кухню и санузел (причем они должны быть выделены на официальном плане)
• объект не имеет обременений (исключение составляют обременения от банка по ипотеке, при наличии которых жилье покупается по годами отработанной схеме с привлечением кредитных средств)
• квартира имеет прозрачную и чистую историю (но в большинстве случае банки проверяют квартиру поверхностно, и клиентам стоит обратиться к риэлторам за дополнительными проверками)

 
Помимо этого каждый банк может выставлять какие-либо индивидуальные требования. К примеру, некоторые финансовые учреждения не выдают кредиты на квартиры, которые находятся в домах:
 

• построенных до 1975 года
• с процентом износа больше 60%
• с деревянными перекрытиями
• подлежащих сносу

Где можно искать квартиру для покупки по ипотеке: главные интернет-порталы

Существует много сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Наиболее популярными площадками для поиска нужной информации считаются Авито, ДомКлик и Циан. На них можно найти объекты как от прямых собственников (или застройщиков), так и от агентств. При этом поиск квартиры на ДомКлик выгоден именно заемщикам Сбербанка. В соответствие с внутренней политикой банковской организации за покупку жилья на этом сервисе клиенты получают дополнительные скидки по процентам. Некоторые покупатели даже просят продавцов (если те выставляли объявление только на Авито или Циане) запустить рекламу на ДомКлик, чтобы в дальнейшем оформить кредит по более выгодной ставке.
 

Сотрудничество с риэлторами

Если же клиент не хочет искать квартиру самостоятельно, то ему следует изначально обратиться в агентство недвижимости. При этом нужно очень основательно отнестись к вопросу выбора нужной организации. Сегодня многие агентства не только знают максимум информации об ипотечных программах банков, но и сотрудничают с ними, предлагая своим клиентам различные бонусы и скидки. Кредитным учреждениям это тоже выгодно, т.к. они могут привлечь с помощью риэлторов новых клиентов-заемщиков. Чаще всего подобные предложения исходят от Сбербанка, Россельхозбанка и ВТБ. Агентства, которые взаимодействуют с этими банками, могут предложить дополнительные скидки и бонусы.
 

Что нужно узнать о квартире

В процессе выбора наиболее подходящего объекта недвижимости следует узнать, кому именно принадлежит квартира, и является ли собственником тот человек, который ее продает (на этапе просмотра для этого нужно сравнить правоустанавливающие документы с реквизитами паспорта). Также нужно проверить:
 

• количество прописанных людей (если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние, недееспособные, инвалиды или старики, следует узнать, куда и когда именно они будут сниматься с регистрационного учета)
• соответствие официальной планировки из документов БТИ текущему ремонту (для этого нужно посмотреть техническую документацию, к примеру, кадастровый паспорт и техпаспорт на квартиру)
• наличие документов об отказе от права преимущественной покупки (если продается объект в долевой собственности)

 
Если человек продает квартиру по доверенности, то нужно проверить ее законность. Однако опытные риэлторы советуют избегать взаимодействия с подобными продавцами, т.к. велик риск обмана.

Помимо этого стоит узнать срок владения недвижимостью. Лучше всего выбирать объекты, которыми владеют более 5 лет. Это оптимальный вариант и для покупателя, и для продавца. Если с момента приобретения квартиры прошло менее 5 лет, то по российским законам собственник должен будет уплатить налог 13% по факту ее продажи. Понятно, что многие владельцы пытаются включить эту сумму в конечную стоимость жилья. Если же объект продается по рыночной цене, и владелец без проблем готов платить налог (он не занижает в договоре стоимость недвижимости), следует определить причины. Может быть, ему срочно нужны деньги для покрытия долгов? Или квартира только недавно перешла к нему по наследству, и он опасается появления других наследников. Эту и другую информацию можно собрать самостоятельно или поручить ее сбор риэлтору.
 

Как проверить продавца на банкротство

Если физлицо имеет много долговых обязательств, но не может их покрывать, то можно начинать процедуру банкротства (добровольного или принудительного). В рамках банкротных дел аннулируются все сделки, которые совершались с имуществом банкрота в течение последних 3 лет. Конечно, в некоторых случаях новым владельцам удается отстоять свое право собственности, но на это тратится много времени, сил и денег, поэтому лучше в самом начале обнаружить характерные признаки банкрота и отказаться от сделки с ним. К подобным признакам можно отнести:
 

• наличие задолженностей на сайте приставов (в этой базе можно «пробить» любого человека, зная его полное имя)
• низкий кредитный рейтинг (эту информацию обычно разыскивают риэлторы по своим каналам)
• наличие долгов по коммуналке (финансовая необязательность в сфере ЖКХ нередко указывает на проблемы по кредитам и займам)

Что должно насторожить при поиске квартиры для покупки

При покупке жилья в ипотеке (или без кредита) лучше всего не связываться с квартирами, которые:
 

• получались продавцом по договору дарения (особенно в том случае, если предыдущий собственник уже скончался или перед оформлением такого договора длительное время проживал за границей)
• недавно перешли в собственность физлица по наследству (в первые 6-12 месяцев после открытия завещания могут появиться другие наследники)
• часто продавались (если жилье продавалось несколько раз за пару лет, это может свидетельствовать о какой-либо финансовой махинации)
• имеют несколько собственников, в т.ч. несовершеннолетних и недееспособных (для продажи и одновременной покупки квартиры в этом случае требуется разрешение органов опеки, из-за чего сама сделка может затянуться по времени, а ипотечный банк не сможет ждать слишком долго)
• продаются по доверенности (в действительности убедиться в правомерности такого документа крайне сложно) и т.д.

 
Установить факт наличия подобных нюансов в истории квартиры можно еще на этапе созвона с потенциальными продавцами. В ходе телефонного разговора не стоит стесняться. Нужно задавать любые вопросы, которые позволят оценить целесообразность покупки объекта. Если же по телефону было сказано о том, что все документы в порядке, но на просмотре продавцы говорят о долгах по коммуналке или о наличии второго собственника, от имени которого они действуют по доверенности, от приобретения такого объекта следует отказаться.
 

Какие документы нужно запросить у продавца

Чтобы проверить продавца объекта, то для начала у него нужно запросить следующие документы:
 

• свидетельство о регистрации права собственности
• договор купли-продажи или наследования, по которому жилье перешло в собственность к нынешнему владельцу
• документ о приватизации (если квартира была приватизирована нынешним или предыдущим владельцем)
• выписка из ЕГРН

 
Эти документы подтверждают то, что жилье действительно находится в собственности указанного гражданина. Помимо них у продавца нужно запросить водительские права или справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Эти бумаги подтверждают то, что продавец не состоит на учете в ПНД и НД (права обычно не выдаются тем, кто находится на учете в указанных учреждениях). Даже в том случае, если собственник гарантирует отсутствие у него задолженности по коммуналке, нужно запросить у него соответствующую справку. Также банк в обязательном порядке запросит выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных физлиц. Если будет возможность, то помимо этих бумаг нужно найти архивную выписку по квартире. В ней указываются исторические сведения об объекте: о том, кто в нем жил и куда был выписан. Фактически полный комплект документов для ипотеки от продавца недвижимости будет таким:
 

• свидетельство о праве собственности при наличии (в зависимости от того, когда именно покупалась квартира)
• технический и кадастровый паспорта с планом этажей и экспликацией из БТИ (без красных линий)
• результаты оценки жилья
• выписка из домовой книги
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным услугам

 
Все документы предоставляются в оригиналах, но к ним обязательно прикладываются копии. Если квартира имеет какие-либо особенности, то могут потребоваться другие документы (к примеру, для продажи жилья с несовершеннолетними собственник должен предоставить разрешение ООиП).