Некоторое время назад я публиковал статью, в которой я сравнивал, что выгоднее – ипотека или аренда. Там я рассмотрел 2 примера, в каждом из которых проводился расчёт: какой вариант выгоднее – аренда или ипотека.
Сегодня я хотел бы рассмотреть ещё пару примеров, ведь без внимания остались такие интересные возможности, как покупка жилья на этапе строительства и покупка жилья за границей.
Покупка квартиры в строящемся доме
Давай рассмотрим ситуацию, как в Примере №2 первой части этой статьи, но только теперь рассчитаем покупку такой квартиры на этапе строительства, за 2 года до сдачи жилья в эксплуатацию. Конечно, здесь есть определённые риски. И то, как их избежать – это тема отдельной статьи. На этом заострять внимание не будем.
Итак, рассматриваемая квартира на данном этапе строительства обычно стоит процентов на 20-30 дешевле аналогичной, готовой к заселению. То есть, не 2 500 000 рублей, как в примере из первой части статьи, а 2 000 000 рублей. Соответственно, цена на неё будет расти быстрее, чем на готовую квартиру, и к моменту сдачи дома в эксплуатацию, цена квартиры «догонит» среднерыночную цену на готовые квартиры. То есть, если готовая квартира стоит 2 500 000 рублей, а такая же на этапе строительства – 2 000 000 рублей, то через 2 года, когда вторую квартиру достроят, они обе будут стоить около 3 100 000 рублей.
Исходные данные:
Стоимость квартиры: 2 000 000 руб
Аренда квартиры: 7 500 руб/месяц
Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, при аренде – включены в стоимость)
Ставка по ипотеке: 14%
Первоначальный взнос: 20%
Срок ипотеки: 15 лет
Инфляция: 12%
Инвестиции: 2% в месяц
Заселение в квартиру: через 2 года
Ипотека
При аннуитетных платежах, ежемесячный взнос по ипотеке составит 17 063 руб/месяц. Первые 2 года помимо платежей по ипотеке, придётся платить за аренду комнаты, а после заселения в новую квартиру – за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги сейчас – 6 500 руб/месяц, но через 2 года при условленной инфляции эта плата будет составлять 8 154 рубля и расти из года в год.
Если мы сравниваем покупку квартиры в строящемся доме с покупкой готовой квартиры, то в первом случае затраты будут меньше. Соответственно, для честного сравнения, разницу в затратах мы будем инвестировать под 2% в месяц. Разница в первоначальном взносе будет составлять 100 000 рублей, которые мы сразу пустим на инвестиции. Разницу в ежемесячных затратах (графа – «Откладываемая сумма (разница)») мы будем регулярно добавлять в наш инвест-портфель.
Вот что у нас получается:
Годы | Арендная плата / КУ | Всего платежей(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 7 500 | 24 563 | 8 596 | 242 115 | 2 000 000 |
2 | 8 400 | 25 463 | 8 476 | 420 741 | 2 500 000 |
3 | 8 154 | 25 217 | 9 596 | 662 303 | 3 100 000 |
4 | 9 132 | 26 195 | 9 596 | 968 663 | 3 500 000 |
5 | 10 228 | 27 291 | 9 596 | 1 357 201 | 3 900 000 |
6 | 11 455 | 28 518 | 9 596 | 1 849 962 | 4 400 000 |
7 | 12 830 | 29 893 | 9 596 | 2 474 901 | 4 900 000 |
8 | 14 369 | 31 432 | 9 596 | 3 267 476 | 5 500 000 |
9 | 16 094 | 33 157 | 9 596 | 4 272 652 | 6 200 000 |
10 | 18 025 | 35 088 | 9 596 | 5 547 458 | 6 900 000 |
11 | 20 188 | 37 251 | 9 596 | 7 164 221 | 7 800 000 |
12 | 22 611 | 39 674 | 9 596 | 9 214 666 | 8 700 000 |
13 | 25 324 | 42 387 | 9 596 | 11 815 127 | 9 700 000 |
14 | 28 363 | 45 426 | 9 596 | 15 113 141 | 11 000 000 |
15 | 31 766 | 48 829 | 9 596 | 19 295 819 | 12 000 000 |
Аренда
Вариант аренды мы уже рассматривали в первой части статьи. Для удобства, продублирую таблицу:
Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 7 500 | 33 159 | 25 659 | 978 262 | 2 500 000 |
2 | 8 400 | 33 939 | 25 539 | 1 583 204 | 2 800 000 |
3 | 9 400 | 34 813 | 25 413 | 2 348 721 | 3 100 000 |
4 | 11 000 | 35 791 | 24 791 | 3 311 246 | 3 500 000 |
5 | 12 000 | 36 887 | 24 887 | 4 533 246 | 3 900 000 |
6 | 13 000 | 38 114 | 25 114 | 6 086 086 | 4 400 000 |
7 | 15 000 | 39 489 | 24 489 | 8 047 075 | 4 900 000 |
8 | 17 000 | 41 028 | 24 028 | 10 527 908 | 5 500 000 |
9 | 19 000 | 42 753 | 23 753 | 13 670 507 | 6 200 000 |
10 | 21 000 | 44 684 | 23 684 | 17 655 161 | 6 900 000 |
11 | 23 000 | 46 847 | 23 847 | 22 710 851 | 7 800 000 |
12 | 26 000 | 49 270 | 23 270 | 29 114 944 | 8 700 000 |
13 | 29 000 | 51 983 | 22 983 | 37 233 037 | 9 700 000 |
14 | 33 000 | 55 022 | 22 022 | 47 515 850 | 11 000 000 |
15 | 37 000 | 58 425 | 21 425 | 61 822 160 | 12 000 000 |
И вариант, когда копим на готовую квартиру, живя в арендованной:
Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 7 500 | 33 159 | 25 659 | 978 262 | 2 500 000 |
2 | 8 400 | 33 939 | 25 539 | 1 583 204 | 2 800 000 |
3 | 9 400 | 34 813 | 25 413 | 2 348 721 | 3 100 000 |
4 | 11 000 | 35 791 | 24 791 | 3 311 246 | 3 500 000 |
5 | 12 000 | 36 887 | 24 887 | 633 246(осталось после покупки квартиры) | 3 900 000 |
6 | — | 38 114 | 26 659 | 1 160 661 | 4 400 000 |
7 | — | 39 489 | 26 659 | 1 829 552 | 4 900 000 |
8 | — | 41 028 | 26 659 | 2 677 867 | 5 500 000 |
9 | — | 42 753 | 26 659 | 3 753 736 | 6 200 000 |
10 | — | 44 684 | 26 659 | 5 118 198 | 6 900 000 |
11 | — | 46 847 | 26 659 | 6 848 666 | 7 800 000 |
12 | — | 49 270 | 26 659 | 9 043 317 | 8 700 000 |
13 | — | 51 983 | 26 659 | 11 826 665 | 9 700 000 |
14 | — | 55 022 | 26 659 | 15 356 624 | 11 000 000 |
15 | — | 58 425 | 26 659 | 19 833 466 | 12 000 000 |
О том, что при заявленных условиях аренда – самый выгодный вариант, я уже писал в первой части. Ну а что же квартира в строящемся доме?
При этом варианте, через 15 лет у нас, помимо квартиры, будет 19 295 819 рублей, которых вполне хватит на покупку ещё одной аналогичной готовой квартиры (и ещё останется на приличный автомобиль). Если выбрать аренду с последующим накоплением и покупкой готовой квартиры, то через 15 лет имеем 19 833 466 рублей. Разница небольшая, тем более с учётом инфляции.
При заявленных условиях получается, что в долгосрочной перспективе брать квартиру в строящемся доме настолько же выгодно, как и покупать готовую, накопив на неё, живя в арендованной квартире, но менее выгодно, чем постоянно жить на арендованных квадратных метрах. Но я подчёркиваю – при заявленных условиях (низкая арендная плата и не самый низкий процент от инвестиций).
Более суровые условия
Теперь давай рассмотрим ту же ситуацию, но с менее «шоколадными» условиями – большей платой за аренду, и меньшей доходностью инвестиций.
Исходные данные:
Стоимость квартиры: 2 000 000 руб
Аренда квартиры: 15 000 руб/месяц
Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, при аренде – включены в стоимость)
Ставка по ипотеке: 14%
Первоначальный взнос: 20%
Срок ипотеки: 15 лет
Инфляция: 12%
Процент по вкладу: 10% в год
Заселение в квартиру: через 2 года
Ипотека
При покупке квартиры на этапе строительства имеем (по сравнению с таблицей с более «шоколадными» условиями, изменились только первые 2 года и столбец «Накоплено»):
Годы | Арендная плата / КУ | Всего платежей(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 15 000 | 32 063 | 1 096 | 123 780 | 2 000 000 |
2 | 17 000 | 34 063 | -124 | 134 645 | 2 500 000 |
3 | 8 154 | 25 217 | 9 596 | 268 511 | 3 100 000 |
4 | 9 132 | 26 195 | 9 596 | 415 810 | 3 500 000 |
5 | 10 228 | 27 291 | 9 596 | 577 888 | 3 900 000 |
6 | 11 455 | 28 518 | 9 596 | 756 229 | 4 400 000 |
7 | 12 830 | 29 893 | 9 596 | 952 464 | 4 900 000 |
8 | 14 369 | 31 432 | 9 596 | 1 168 389 | 5 500 000 |
9 | 16 094 | 33 157 | 9 596 | 1 405 980 | 6 200 000 |
10 | 18 025 | 35 088 | 9 596 | 1 667 410 | 6 900 000 |
11 | 20 188 | 37 251 | 9 596 | 1 955 072 | 7 800 000 |
12 | 22 611 | 39 674 | 9 596 | 2 271 598 | 8 700 000 |
13 | 25 324 | 42 387 | 9 596 | 2 619 883 | 9 700 000 |
14 | 28 363 | 45 426 | 9 596 | 3 003 115 | 11 000 000 |
15 | 31 766 | 48 829 | 9 596 | 3 424 800 | 12 000 000 |
Аренда
Вот что имеем в случае аренды:
Годы | Арендная плата | Ипотека + Коммунальные(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 15 000 | 33 159 | 18 159 | 777 926 | 2 500 000 |
2 | 17 000 | 33 939 | 16 939 | 1 068 436 | 2 800 000 |
3 | 19 000 | 34 813 | 15 813 | 1 373 969 | 3 100 000 |
4 | 21 000 | 35 791 | 14 791 | 1 697 345 | 3 500 000 |
5 | 24 000 | 36 887 | 12 887 | 2 029 286 | 3 900 000 |
6 | 26 000 | 38 114 | 12 114 | 2 384 843 | 4 400 000 |
7 | 30 000 | 39 489 | 9 489 | 2 743 147 | 4 900 000 |
8 | 33 000 | 41 028 | 8 028 | 3 119 086 | 5 500 000 |
9 | 37 000 | 42 753 | 5 753 | 3 504 204 | 6 200 000 |
10 | 42 000 | 44 684 | 2 684 | 3 889 475 | 6 900 000 |
11 | 47 000 | 46 847 | отрицательная | 4 279 740 | 7 800 000 |
12 | 52 000 | 49 270 | отрицательная | 4 709 163 | 8 700 000 |
13 | 58 000 | 51 983 | отрицательная | 5 181 675 | 9 700 000 |
14 | 65 000 | 55 022 | отрицательная | 5 701 597 | 11 000 000 |
15 | 73 000 | 58 425 | отрицательная | 6 273 688 | 12 000 000 |
Когда значение в столбце «Откладываемая сумма» становится отрицательным – нам приходится тратить больше, чем в случае с ипотекой. В накопления при этом откладывать перестаём – на этом этапе они прирастают только за счёт процента по вкладу.
Из таблицы видно, что при данных условиях вариант с ипотекой более приемлем.
Покупка недвижимости за границей
Рассмотрим ещё один интересный вариант. А именно – покупку апартаментов на черноморском побережье Болгарии.
Например, апартаменты могут иметь такой вид:
Или такой вариант, за те же деньги:
Рассматриваемые апартаменты имеют одну спальню и находятся в 5 минутах ходьбы от моря. Сегодня подобные можно приобрести примерно за 30 000 евро.
Итак, дано:
Стоимость апартаментов: 30 000 евро
Аренда апартаментов: 150 евро/месяц
Расходы на содержание апартаментов: 100 евро/месяц
Ставка по ипотеке: 9%
Первоначальный взнос: 30%
Срок ипотеки: 20 лет
Инфляция: 2%
Процент по вкладу: 2% в год
Ипотека
Болгарские банки дают ипотечные кредиты иностранцам на приобретение недвижимости. Если при этом не подразумевается приобретение земли (если ты приобретаешь, например, квартиру или апартаменты, но не дом) никаких юридических заморочек не предусмотрено.
При аннуитетных платежах ежемесячный платёж по ипотеке составит 189 евро. Расходы на содержание апартаментов составят около 100 евро/месяц в первый год.
Годы | Расходы на содержание (в месяц) | Ипотека + Содержание(в месяц) | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 100 | 289 | 30 000 |
2 | 102 | 291 | 31 000 |
3 | 104 | 293 | 31 000 |
4 | 106 | 295 | 32 000 |
5 | 108 | 297 | 32 000 |
6 | 110 | 299 | 33 000 |
7 | 113 | 302 | 34 000 |
8 | 115 | 304 | 34 000 |
9 | 117 | 306 | 35 000 |
10 | 120 | 309 | 36 000 |
11 | 122 | 311 | 37 000 |
12 | 124 | 313 | 37 000 |
13 | 127 | 316 | 38 000 |
14 | 129 | 318 | 39 000 |
15 | 132 | 321 | 40 000 |
16 | 135 | 324 | 40 000 |
17 | 137 | 326 | 41 000 |
18 | 140 | 329 | 42 000 |
19 | 143 | 332 | 43 000 |
20 | 146 | 335 | 44 000 |
Аренда
Долгосрочная аренда подобных апартаментов обойдётся примерно в 150 евро/месяц. По сравнению с ипотекой, нам на начальном этапе не нужно платить первоначального взноса – 9 000 евро. Эти деньги кладём на депозит в евро.
Если в первый год мы тратили на ипотеку и содержание апартаментов 289 евро, то примем, что такая же сумма расходов в месяц и при аренде – 150 евро платим за квартиру, а оставшиеся 139 – отправляем в накопления.
Вот что получается:
Годы | Арендная плата | Ипотека + Содержание(в месяц) | Откладываемая сумма (разница) | Накоплено | Стоимость квартиры с учётом инфляции |
1 | 150 | 289 | 139 | 10 869 | 30 000 |
2 | 150 | 291 | 141 | 12 801 | 31 000 |
3 | 160 | 293 | 133 | 14 676 | 31 000 |
4 | 160 | 295 | 135 | 16 615 | 32 000 |
5 | 160 | 297 | 137 | 18 619 | 32 000 |
6 | 170 | 299 | 129 | 20 570 | 33 000 |
7 | 170 | 302 | 132 | 22 588 | 34 000 |
8 | 170 | 304 | 134 | 24 675 | 34 000 |
9 | 180 | 306 | 126 | 26 711 | 35 000 |
10 | 180 | 309 | 129 | 28 818 | 36 000 |
11 | 180 | 311 | 131 | 30 997 | 37 000 |
12 | 190 | 313 | 123 | 33 129 | 37 000 |
13 | 190 | 316 | 126 | 35 335 | 38 000 |
14 | 190 | 318 | 128 | 37 618 | 39 000 |
15 | 200 | 321 | 121 | 39 857 | 40 000 |
16 | 200 | 324 | 124 | 42 175 | 40 000 |
17 | 210 | 326 | 116 | 44 452 | 41 000 |
18 | 210 | 329 | 119 | 46 809 | 42 000 |
19 | 210 | 332 | 122 | 49 248 | 43 000 |
20 | 220 | 335 | 115 | 51 652 | 44 000 |
Из приведённых таблиц можно сделать заключение, что при данных условиях вариант с арендой более привлекателен – на 16-м году аренды мы накопим средства на покупку данных апартаментов.
В первой части статьи, в первом примере, аналогичный вариант с приобретением жилья в Петербурге, в условиях российской действительности, показал, что выгоднее ипотека.
Заключение
Надеюсь, вторая часть моих размышлений на тему «Что выгоднее – ипотека или аренда» получилась не менее занятной, чем первая. На мой взгляд, теперь тема раскрыта полностью.
Выбирай, какой вариант жилья тебе подходит – в аренду, в ипотеку или покупка за наличные средства, в строящемся доме или покупка готовой квартиры или дома, в России или за её пределами, в шумном городе или в райском уголке на берегу моря. Решать только тебе.
Уютного тебе жилья и хороших соседей, дружище!
Я правильно поняла, что надо ехать в Болгарию за жильем? Но я точно знаю, что в России извечный кризис ( с 1917 года), и когда он закончится, не известно.
Да, надо прямо сейчас продавать всё имущество и переезжать в Болгарию, к морю. Шучу)
Здесь просто рассмотрены различные варианты, чтобы человеку было проще определиться — что больше подходит конкретно ему.
Хотя Болгария, конечно, выглядит заманчиво)