Аренда или Ипотека? Ещё Несколько Вариантов

Аренда или ипотека

  Некоторое время назад я публиковал статью, в которой я сравнивал, что выгоднее – ипотека или аренда. Там я рассмотрел 2 примера, в каждом из которых проводился расчёт: какой вариант выгоднее – аренда или ипотека.

  Сегодня я хотел бы рассмотреть ещё пару примеров, ведь без внимания остались такие интересные возможности, как покупка жилья на этапе строительства и покупка жилья за границей.

Покупка квартиры в строящемся доме

  Давай рассмотрим ситуацию, как в Примере №2 первой части этой статьи, но только теперь рассчитаем покупку такой квартиры на этапе строительства, за 2 года до сдачи жилья в эксплуатацию. Конечно, здесь есть определённые риски. И то, как их избежать – это тема отдельной статьи. На этом заострять внимание не будем.

  Итак, рассматриваемая квартира на данном этапе строительства обычно стоит процентов на 20-30 дешевле аналогичной, готовой к заселению. То есть, не 2 500 000 рублей, как в примере из первой части статьи, а 2 000 000 рублей. Соответственно, цена на неё будет расти быстрее, чем на готовую квартиру, и к моменту сдачи дома в эксплуатацию, цена квартиры «догонит» среднерыночную цену на готовые квартиры. То есть, если готовая квартира стоит 2 500 000 рублей, а такая же на этапе строительства – 2 000 000 рублей, то через 2 года, когда вторую квартиру достроят, они обе будут стоить около 3 100 000 рублей.

Исходные данные:

Стоимость квартиры: 2 000 000 руб

Аренда квартиры: 7 500 руб/месяц

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Инвестиции: 2% в месяц

Заселение в квартиру: через 2 года

Ипотека

  При аннуитетных платежах, ежемесячный взнос по ипотеке составит 17 063 руб/месяц. Первые 2 года помимо платежей по ипотеке, придётся платить за аренду комнаты, а после заселения в новую квартиру – за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги сейчас – 6 500 руб/месяц, но через 2 года при условленной инфляции эта плата будет составлять 8 154 рубля и расти из года в год.

  Если мы сравниваем покупку квартиры в строящемся доме с покупкой готовой квартиры, то в первом случае затраты будут меньше. Соответственно, для честного сравнения, разницу в затратах мы будем инвестировать под 2% в месяц. Разница в первоначальном взносе будет составлять 100 000 рублей, которые мы сразу пустим на инвестиции. Разницу в ежемесячных затратах (графа – «Откладываемая сумма (разница)») мы будем регулярно добавлять в наш инвест-портфель.

  Вот что у нас получается:

Годы Арендная плата / КУ Всего платежей(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 24 563 8 596 242 115 2 000 000
2 8 400 25 463 8 476 420 741 2 500 000
3 8 154 25 217 9 596 662 303 3 100 000
4 9 132 26 195 9 596 968 663 3 500 000
5 10 228 27 291 9 596 1 357 201 3 900 000
6 11 455 28 518 9 596 1 849 962 4 400 000
7 12 830 29 893 9 596 2 474 901 4 900 000
8 14 369 31 432 9 596 3 267 476 5 500 000
9 16 094 33 157 9 596 4 272 652 6 200 000
10 18 025 35 088 9 596 5 547 458 6 900 000
11 20 188 37 251 9 596 7 164 221 7 800 000
12 22 611 39 674 9 596 9 214 666 8 700 000
13 25 324 42 387 9 596 11 815 127 9 700 000
14 28 363 45 426 9 596 15 113 141 11 000 000
15 31 766 48 829 9 596 19 295 819 12 000 000

 

Аренда

  Вариант аренды мы уже рассматривали в первой части статьи. Для удобства, продублирую таблицу:

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 4 533 246 3 900 000
6 13 000 38 114 25 114 6 086 086 4 400 000
7 15 000 39 489 24 489 8 047 075 4 900 000
8 17 000 41 028 24 028 10 527 908 5 500 000
9 19 000 42 753 23 753 13 670 507 6 200 000
10 21 000 44 684 23 684 17 655 161 6 900 000
11 23 000 46 847 23 847 22 710 851 7 800 000
12 26 000 49 270 23 270 29 114 944 8 700 000
13 29 000 51 983 22 983 37 233 037 9 700 000
14 33 000 55 022 22 022 47 515 850 11 000 000
15 37 000 58 425 21 425 61 822 160 12 000 000

 

  И вариант, когда копим на готовую квартиру, живя в арендованной:

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 7 500 33 159 25 659 978 262 2 500 000
2 8 400 33 939 25 539 1 583 204 2 800 000
3 9 400 34 813 25 413 2 348 721 3 100 000
4 11 000 35 791 24 791 3 311 246 3 500 000
5 12 000 36 887 24 887 633 246(осталось после покупки квартиры) 3 900 000
6 38 114 26 659 1 160 661 4 400 000
7 39 489 26 659 1 829 552 4 900 000
8 41 028 26 659 2 677 867 5 500 000
9 42 753 26 659 3 753 736 6 200 000
10 44 684 26 659 5 118 198 6 900 000
11 46 847 26 659 6 848 666 7 800 000
12 49 270 26 659 9 043 317 8 700 000
13 51 983 26 659 11 826 665 9 700 000
14 55 022 26 659 15 356 624 11 000 000
15 58 425 26 659 19 833 466 12 000 000

  О том, что при заявленных условиях аренда – самый выгодный вариант, я уже писал в первой части. Ну а что же квартира в строящемся доме?

  При этом варианте, через 15 лет у нас, помимо квартиры, будет 19 295 819 рублей, которых вполне хватит на покупку ещё одной аналогичной готовой квартиры (и ещё останется на приличный автомобиль). Если выбрать аренду с последующим накоплением и покупкой готовой квартиры, то через 15 лет имеем 19 833 466 рублей. Разница небольшая, тем более с учётом инфляции.

  При заявленных условиях получается, что в долгосрочной перспективе брать квартиру в строящемся доме настолько же выгодно, как и покупать готовую, накопив на неё, живя в арендованной квартире, но менее выгодно, чем постоянно жить на арендованных квадратных метрах. Но я подчёркиваю – при заявленных условиях (низкая арендная плата и не самый низкий процент от инвестиций).

Более суровые условия

  Теперь давай рассмотрим ту же ситуацию, но с менее «шоколадными» условиями – большей платой за аренду, и меньшей доходностью инвестиций.

Исходные данные:

Стоимость квартиры: 2 000 000 руб

Аренда квартиры: 15 000 руб/месяц

Коммунальные: 6 500 руб (при ипотеке платим, при аренде – включены в стоимость)

Ставка по ипотеке: 14%

Первоначальный взнос: 20%

Срок ипотеки: 15 лет

Инфляция: 12%

Процент по вкладу: 10% в год

Заселение в квартиру: через 2 года

Ипотека

  При покупке квартиры на этапе строительства имеем (по сравнению с таблицей с более «шоколадными» условиями, изменились только первые 2 года и столбец «Накоплено»):

Годы Арендная плата / КУ Всего платежей(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 15 000 32 063 1 096 123 780 2 000 000
2 17 000 34 063 -124 134 645 2 500 000
3 8 154 25 217 9 596 268 511 3 100 000
4 9 132 26 195 9 596 415 810 3 500 000
5 10 228 27 291 9 596 577 888 3 900 000
6 11 455 28 518 9 596 756 229 4 400 000
7 12 830 29 893 9 596 952 464 4 900 000
8 14 369 31 432 9 596 1 168 389 5 500 000
9 16 094 33 157 9 596 1 405 980 6 200 000
10 18 025 35 088 9 596 1 667 410 6 900 000
11 20 188 37 251 9 596 1 955 072 7 800 000
12 22 611 39 674 9 596 2 271 598 8 700 000
13 25 324 42 387 9 596 2 619 883 9 700 000
14 28 363 45 426 9 596 3 003 115 11 000 000
15 31 766 48 829 9 596 3 424 800 12 000 000

 

Аренда

  Вот что имеем в случае аренды:

Годы Арендная плата Ипотека + Коммунальные(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 15 000 33 159 18 159 777 926 2 500 000
2 17 000 33 939 16 939 1 068 436 2 800 000
3 19 000 34 813 15 813 1 373 969 3 100 000
4 21 000 35 791 14 791 1 697 345 3 500 000
5 24 000 36 887 12 887 2 029 286 3 900 000
6 26 000 38 114 12 114 2 384 843 4 400 000
7 30 000 39 489 9 489 2 743 147 4 900 000
8 33 000 41 028 8 028 3 119 086 5 500 000
9 37 000 42 753 5 753 3 504 204 6 200 000
10 42 000 44 684 2 684 3 889 475 6 900 000
11 47 000 46 847 отрицательная 4 279 740 7 800 000
12 52 000 49 270 отрицательная 4 709 163 8 700 000
13 58 000 51 983 отрицательная 5 181 675 9 700 000
14 65 000 55 022 отрицательная 5 701 597 11 000 000
15 73 000 58 425 отрицательная 6 273 688 12 000 000

 

  Когда значение в столбце «Откладываемая сумма» становится отрицательным – нам приходится тратить больше, чем в случае с ипотекой. В накопления при этом откладывать перестаём – на этом этапе они прирастают только за счёт процента по вкладу.

  Из таблицы видно, что при данных условиях вариант с ипотекой более приемлем.

Покупка недвижимости за границей

  Рассмотрим ещё один интересный вариант. А именно – покупку апартаментов на черноморском побережье Болгарии.

  Например, апартаменты могут иметь такой вид:

Апартаменты в Болгарии

Апартаменты в Болгарии

Апартаменты в Болгарии

  Или такой вариант, за те же деньги:

Апартаменты в Болгарии

  Рассматриваемые апартаменты имеют одну спальню и находятся в 5 минутах ходьбы от моря. Сегодня подобные можно приобрести примерно за 30 000 евро.

Итак, дано:

Стоимость апартаментов: 30 000 евро

Аренда апартаментов: 150 евро/месяц

Расходы на содержание апартаментов: 100 евро/месяц

Ставка по ипотеке: 9%

Первоначальный взнос: 30%

Срок ипотеки: 20 лет

Инфляция: 2%

Процент по вкладу: 2% в год

Ипотека

  Болгарские банки дают ипотечные кредиты иностранцам на приобретение недвижимости. Если при этом не подразумевается приобретение земли (если ты приобретаешь, например, квартиру или апартаменты, но не дом) никаких юридических заморочек не предусмотрено.

  При аннуитетных платежах ежемесячный платёж по ипотеке составит 189 евро. Расходы на содержание апартаментов составят около 100 евро/месяц в первый год.

Годы Расходы на содержание (в месяц) Ипотека + Содержание(в месяц) Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 100 289 30 000
2 102 291 31 000
3 104 293 31 000
4 106 295 32 000
5 108 297 32 000
6 110 299 33 000
7 113 302 34 000
8 115 304 34 000
9 117 306 35 000
10 120 309 36 000
11 122 311 37 000
12 124 313 37 000
13 127 316 38 000
14 129 318 39 000
15 132 321 40 000
16 135 324 40 000
17 137 326 41 000
18 140 329 42 000
19 143 332 43 000
20 146 335 44 000

 

Аренда

  Долгосрочная аренда подобных апартаментов обойдётся примерно в 150 евро/месяц. По сравнению с ипотекой, нам на начальном этапе не нужно платить первоначального взноса – 9 000 евро. Эти деньги кладём на депозит в евро.

  Если в первый год мы тратили на ипотеку и содержание апартаментов 289 евро, то примем, что такая же сумма расходов в месяц и при аренде – 150 евро платим за квартиру, а оставшиеся 139 – отправляем в накопления.

  Вот что получается:

Годы Арендная плата Ипотека + Содержание(в месяц) Откладываемая сумма (разница) Накоплено Стоимость квартиры с учётом инфляции
1 150 289 139 10 869 30 000
2 150 291 141 12 801 31 000
3 160 293 133 14 676 31 000
4 160 295 135 16 615 32 000
5 160 297 137 18 619 32 000
6 170 299 129 20 570 33 000
7 170 302 132 22 588 34 000
8 170 304 134 24 675 34 000
9 180 306 126 26 711 35 000
10 180 309 129 28 818 36 000
11 180 311 131 30 997 37 000
12 190 313 123 33 129 37 000
13 190 316 126 35 335 38 000
14 190 318 128 37 618 39 000
15 200 321 121 39 857 40 000
16 200 324 124 42 175 40 000
17 210 326 116 44 452 41 000
18 210 329 119 46 809 42 000
19 210 332 122 49 248 43 000
20 220 335 115 51 652 44 000

 

  Из приведённых таблиц можно сделать заключение, что при данных условиях вариант с арендой более привлекателен – на 16-м году аренды мы накопим средства на покупку данных апартаментов.

  В первой части статьи, в первом примере, аналогичный вариант с приобретением жилья в Петербурге, в условиях российской действительности, показал, что выгоднее ипотека.

Заключение

Надеюсь, вторая часть моих размышлений на тему «Что выгоднее – ипотека или аренда» получилась не менее занятной, чем первая. На мой взгляд, теперь тема раскрыта полностью.

  Выбирай, какой вариант жилья тебе подходит – в аренду, в ипотеку или покупка за наличные средства, в строящемся доме или покупка готовой квартиры или дома, в России или за её пределами, в шумном городе или в райском уголке на берегу моря. Решать только тебе.

  Уютного тебе жилья и хороших соседей, дружище!

Хочешь быть в курсе новостей блога?
Тогда подпишись!

Введи e-mail:




2 комментария

  1. Алина:

    Я правильно поняла, что надо ехать в Болгарию за жильем? Но я точно знаю, что в России извечный кризис ( с 1917 года), и когда он закончится, не известно.

    • AlphaInvestor:

      Да, надо прямо сейчас продавать всё имущество и переезжать в Болгарию, к морю. Шучу)

      Здесь просто рассмотрены различные варианты, чтобы человеку было проще определиться — что больше подходит конкретно ему.

      Хотя Болгария, конечно, выглядит заманчиво)

Комментировать